전세 대출 규제와 전세 자금 대출 자세히 알아보기 - HF HUG SIG 보증

 전세자금대출 실행이 되고 안되고는 1) 정부 정책(규제) 기준에 부합하는가와 2) 보증 기관의 심사를 통과하는가 에 달려있습니다.

 

 

 정부에서 전세 대출에 대해 내놓은 가장 최근 조치는 '20.6.17 대책으로 20.7.10일부터 시행 중입니다.

 먼저 전세대출에 대한 국토부의 조치 내용을 다시 확인하며, 전세 대출 이용 제한 대상에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

'20.6.17 대책 중 전세대출 관련 조치 내용 (2020.07.10 시행)

• 전세 대출 이용 제한 : 2020년 7월 10일 이후 투기 지역, 투기 과열 지구 내 3억원 초과 아파트 (이하 '규제 대상 아파트')를 구입한 경우 전세대출 보증 이용 제한
• 전세대출 즉시 회수 : 2020년 7월 10일 이후 전세대출보증을 신청하여 받은 후, 차주가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 회수
• 보증한도 축소 : 2020년 7월 10일 이후 유주택자에 대한 HUG의 전세 대출 보증 한도가 최대 4억원에서 → 2억원으로 축소

 

 가장 중요하게 알아야 할 점은

1. 2020년 7월 10일 이후
2. 투기 지역, 과열 지구 내
3. 3억원 초과 아파트(규제 대상 아파트)
4. 구입

시 전세 대출이 제한된다는 점입니다. 4가지 모두 해당하는 경우만 전세 대출 불가라는 의미이기 때문에

1. 구입 시점이 시행일(20.7.10) 이전이거나 2. 투기 또는 투기 과열 지구로 지정되지 않은 지역이거나 3. 3억원 미만 아파트, 또는 3억원 초과라도 아파트가 아니거나 4. 구입이 아니라 상속인 경우

전세 대출이 제한되지 않는다는 뜻입니다.

 

위 조치 내용 3가지를 풀어서 다시 써보면 아래와 같습니다.

• 20.7.10 이후 투기 지역, 투기 과열 지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 이후 전세 대출을 받을 수 없음
• 20.7.10 이후 전세 대출을 받은 상태에서 투기 지역, 투기 과열 지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 받았던 전세 대출을 즉시 회수함
• 20.7.10 이후 유주택자는 HUG 전세 대출 시 보증 한도가 최대 2억원으로 축소됨

6.17 대책 전세 대출 규제 적용 예시

 아래는 위에서 알아본 4가지(1. 2020년 7월 10일 이후 2. 투기 지역, 투기 과열 지구 내 3. 3억원 초과 아파트 4. 구입)에 모두 해당하지 않기 때문에 규제 대상이 아닌 경우입니다.

 

• 집 매매 시 3억원 이하였으나 향후 가격 상승으로 3억원 초과된 경우 → 규제 대상 아님
• 규제 대상 아파트를 상속받는 경우 → 규제 대상 아님
• 규제 시행일 전에 이미 규제 대상 아파트를 구입한 경우 → 규제 대상 아님
• 규제 시행일 전에 이미 전세 대출 이용 중인 자가 규제 시행일 이후 규제 대상 아파트 구입한 경우 → 전세 대출 즉시 회수 대상은 아니나 현재 전세 대출의 만기 연장은 제한
• 규제 시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제 대상 아파트 분양권 입주권 구입 시 전세대출 즉시 회수 여부 → 금번 회수 규제 적용 시 '구입 시점'은 아파트 소유권 취득 시점(등기 이전 완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음
• 빌라 다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입 시 규제 적용 여부 → 갭투자 우려 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제 대상 아님

 

보증 기관에 따른 전세 자금 대출 종류

 

 1금융권 은행에서 취급하는 전세자금대출의 종류는 보증 기관에 따라 3가지로 나눌 수 있습니다.

 앞서 알아본 정부의 전세 대출 규제 대상에 해당하지 않고, 보증 기관의 보증 대상과 조건에도 부합한다면 전세 자금 대출이 가능할 확률이 높습니다.

 

1. 한국 주택 금융 공사 HF 

주택금융공사 | 주택보증 | 전세자금보증 | 일반전세 | 상품소개 (hf.go.kr)

• 임차 보증금 한도
  • 수도권 5억원 미만
  • 기타 지역 3억원 미만
• 대출 최대 한도 2억 2천 2백만원
  • 임차 보증금의 80% 이내 
  • 개인별 주택보증서 발급 한도 내
  • 은행 대출, 현금 서비스 모두 한도에서 차감
• 임차인 주택 보유 수 
  • 부부 합산 1주택 이내 : 부부 합산 연소득 1억원 이하 & 보유 주택 가격 9억원 초과하지 않아야 함
    • ‘20.7.10 이후 투기 지역, 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 함

 

2. 주택 도시 보증 공사 HUG

상품개요 < 전세금안심대출보증 < 개인보증 < 주택도시보증공사 (khug.or.kr)

• 전세 보증금 한도
  • 수도권 5억원 이하
  • 그 외 지역 4억원 이하
• 대출 최대 한도 4억원
  
  • 전세 보증금의 80% 이내
  • 신혼부부, 청년가구 90% 이내
    • 신혼부부 :  부부 합산 연소득 6천만원 이하, 혼인 기간 7년 이내
    • 청년 가구 : 연소득 5천만원 이하, 만 19세 이상 34세 이하 가구
  • 보증 신청인 (배우자 포함) 1주택자인 경우 2억원을 초과할 수 없음
• 임차인 주택 보유 수 
  • 2주택 이상 : 신청 불가
  • 1주택자 : 부부합산 연소득 1억원 이하 & 주택가격 9억원 이하 모두 충족 시 취급 가능 
    • ‘20.7.10 이후 투기 및 투기과열지구 3억원 초과 아파트 취득 시 대출 제한
• 보증서 발급 시 임대인 협조사항
  • 임대인은 채권양도통지서를 수령(통지형)하거나, 채권양도승낙서에 동의(승낙형)하여야 하며, 전세계약 사실 등을 유선통화를 통해 확인할 수 있어야 합니다

 

3. 서울보증보험 SGI

• 대출 최대 한도 5억원 
  • 임차 보증금의 80% 이내
    • 기간 연장 시 1주택 보유한 경우 최대 한도 3억원
• 임차인 주택 보유 수
  • 고가1주택자 또는 2주택 이상 (부부 합산) : 취급 불가
  • 비고가(9억원 이하) 1주택자 (부부 합산) : 일부 제한
    •  '20.7.10 이후 투기 및 투기과열지구 3억원 초과 아파트 취득 시 대출 제한
  • 무주택자 (부부합산) : 제한 없음
• 대출 조건
  • 임차인의 임차보증금 반환 채권에 대해 대출금의 120% 이상 질권 설정
  • 질권 설정 통지서를 내용 증명으로 임대인에게 통지

 

 

3가지 전세 자금 대출 차이점, 주의할 점, 알아두면 좋은 팁

• 보증 기관 다름
• 전세 보증금 한도와 대출 최대 한도 다름
• HF
  • 개인별 주택보증서 한도 내 대출
  • 전세 보증금 및 대출 한도 적음 → HUG나 SGI 이용하는 경우가 훨씬 많음
  • 임대차 계약 만료 시 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주면 됨
• HUG 와 SGI
  • HF 대비 보증금 및 대출 한도 큼
  • 전세 대출 및 보증금 보험이기 때문에 은행에서 질권설정/채권양도 통지함
    • 임대차 계약 만료 시 임대인은 은행에 확인 후 일부 혹은 전액 보증금을 은행에 반환해야 함
    • 질권 설정 방식 : 세입자 연소득 일정한 경우 (채권 최고액 120%)
    • 채권 양도 방식 : 학생 등 소득이 없거나 적은 경우 (채권 최고액 180%)
      • 채권 양도 방식은 차임 연체나 원상 복구 등이 있는 경우 임대인/임차인이 함께 은행에 방문해야 하므로 불편함
    • 임대인 입장에서 채권 양도 방식이 훨씬 귀찮기 때문에 질권 설정 방식을 선호한다고 함
• 전세 보증금이 높아지면서 질권 설정/채권 양도 진행 없이 전세 자금 대출은 불가능함
• 질권 설정과 채권 양도는 방식 차이는 있으나 의미는 비슷하므로 동의어처럼 쓰기도 함
• 계약서 작성 시 전세자금대출에 협조한다는 말은 '질권 설정/채권 양도' 방식에 동의한다는 뜻
• 반대로 질권 설정 불가라는 말은 전세자금 대출에 협조하지 않겠다는 뜻
• 임대인 입장에서 질권 설정 방식이 더 편리하므로 계약 시 반드시 '질권으로 설정 요청' 가능
• 질권 설정/채권 양도 통지를 받은 후에 은행에 돌려줘야할 보증금을 세입자에게 돌려주면 안되므로 보증금 돌려줄 때 반드시 주의 필요
• 위 공인된 보증 기관에서 받는 전세 자금 대출, 특히 보험 성격을 띄는 HUG, SGI 전세 대출에 협조하지 않는 임대인은 대놓고 임차인의 보증금을 책임지지 않겠다는 의미이니 걸러야 함
  • 질권 설정/채권 양도 했다가 다음 세입자 못 구하면 어떻게 하냐는 임대인들이 있는데, 그럼 계약 기간 끝나 보증금 받기 기다리는 임차인은 무슨 잘못? 전세 자금 대출을 받지 않아도 임차인이 임대인 동의 없이 가입할 수 있는 전세 보증 보험 가입 시 동일한 결과임
  • 특히 갭투자 아파트의 경우 임대인의 자금보다 임차인의 자금(대출을 최대로 받는다고 해도 20%는 임차인의 자금)이 훨씬 많이 들어가는데, 은행에서 하는 질권 설정/채권 양도까지 못하게 하는 것은 말이 안 됨