렌트홈 주택임대사업자 임대료인상률 계산 방법 - 월차임 전환 산정률, 한국은행 기준금리에 따라 달라지는 환산보증금과 인상률

 

 

 

주택임대사업자(주임사)라면

대부분 알고 계시는 내용일텐데,

2020년 6월 30일까지

등록 임대 주택 임대차계약 자진 신고 기간입니다.

 

임대차계약 신고/변경 신고를 이행하지 않은 임대 사업자에 대하여

자진 신고 기간을 운영하며,

기간 내 자진 신고 시 해당 과태료의 감면을 시행하고 있는데요.

 

이 글은 자진 신고 방법을 안내하기 위한 것은 아니고,

환산 보증금과 임대료 인상률을

직접 계산하는 방법에 대해 공유하고자 합니다.

 

렌트홈에 접속하여

임대 주택의 임대 조건에 대한 내용을 입력하면

임대료 인상률이 자동으로 계산되기 때문에

굳이 직접 계산할 필요는 없지만

개인적으로 방법이 궁금한 마음에 직접 계산해보았습니다.

특히 전월세 전환율 계산이 어렵다고 느꼈는데,

꼭 알아야하는 내용은 아니지만

계산하는 방법을 알고 있으면

관리하기 용이한 부분도 있으니

필요하신 분들께 도움이 되길 바랍니다.

 

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렌트홈 홈페이지에 접속하여

임대차 계약 신고 메뉴 - 임대 조건을 입력하면

자동 계산된 임대료 인상률을 확인할 수 있고,

홈페이지 메인 화면에도 임대료 인상률 계산 이라는 메뉴가 있습니다.

들어가보면 아래와 같이 임대료 인상률 계산 방법에 대해 안내하고 있는데요,

 

 

 

 

편의 상 '변경 전'을 '전', '변경 후'를 '후'라고 표기했습니다.

 

임대료 인상률 (%) =

[{후 환산보증금

- 전 환산보증금}]

÷ {전 환산보증금}

× 100

 

환산 보증금

= 임대보증금 + (월임대료 × 12) ÷ 월차임산정률

 

굉장히 간단한 식으로 보여 그대로 계산했는데

계산 결과 렌트홈 계산 결과와 상당히 다른 숫자가 나왔습니다.

예상하지 못한 이상한 결과에 당황했는데,

그 이유는 바로

환산 보증금이 '후 계약 시점'에 따라서 달라지기 때문

이었습니다.

 

위 임대료 인상률과 환산 보증금 식을

합치고 풀면 아래와 같이 쓸 수 있는데,

주의할 점은

전/후 환산보증금 모두

'후 월차임전환산정률'로 계산해야한다는 점입니다.

 

제가 처음 계산 시

이상한 결과를 얻은 것은

후 환산보증금 계산은 후 월차임전환산정률로 계산하고,

전 환산보증금 계산은 전 월차임전환산정률로 계산하였기 때문이었어요.

 

 

 

임대료 인상률 (%) =

[{후 임대 보증금+(후 월임대료×12)÷후 월차임전환산정률}

- {전 임대 보증금+(전 월임대료×12)÷후 월차임전환산정률}]

÷ {전 임대 보증금+(전 월임대료×12)÷후 월차임전환산정률}

× 100

 

월차임전환산정률 (%) =

 한국은행 기준 금리 + 3.5 (2016.11.30 이후)

또는

 한국은행 기준 금리 × 4 (2016.11.30 이전)

 

 

월차임전환산정률은

전.후 계약을 전월세 상관 없이 비교할 수 있도록

환산보증금으로 전환하기 위한 상수

라고 보시면 될 것 같은데요,

월차임전환산정률은 '후 계약 시점'에 따라 달라지는데,

한국은행 기준 금리는 계속 변동이 되고,

과거(2016.11.30)에 월차임 전환 산정률 계산 방법 개정이 있었기 때문입니다.

 

 

 

주택임대차보호법 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한

주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률

 

 

 

위와 같이

주택임대차보호법 및 주택임대차보호법시행령에 따라

2016.11.30 기준

월차임 전환 산정률이

한국은행 기준금리×4에서

한국은행 기준금리+3.5로 바뀌었습니다. 

 

 

 

 

 

 

따라서

동일한 보증금과 월임대료로

각각 4건의 계약을 진행한다고 하더라도

계약 시점에 따라서 

아래와 같이 환산 보증금이 달라질 수 있습니다.

 

 

물론 환산보증금은

전/후 계약을 비교하기 위한 환산값이기 때문에

위와 같은 각각의 환산보증금 계산은 의미가 없는데,

앞서 언급했듯이

월차임전환을 '후 계약 기준'으로 계산해야하기 때문입니다.

 

아래 간단한 몇 가지 예시를 들텐데

보증금과 월임대료가 동일하게 변하는 계약을 진행할 때

월차임전환이 동일하면 임대료 인상률도 동일함

을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

예시 1)

보증금 5,000만원 전세

→ 보증금 200만원 월임대료 20만원 전환

월차임 전환 4.75인 두 계약의 임대료 인상률은 5.05%로 동일

 

 

 

 

예시 2)

보증금 200만원 월임대료 20만원

→ 보증금 5,000만원 전세 전환

월차임 전환 4.75인 두 계약의 임대료 인상률은 -4.81%로 동일

 

 

 

예시 3)

보증금 5,000만원 월임대료 5만원

→ 보증금 200만원 월임대료 25만원 전환

월차임 전환 4.75인 두 계약의 임대료 인상률은 4.03%로 동일

 

 

 

 

 

 

위에 언급한 수식들을 이용하여

엑셀에 한 번만 계산식을 저장해두면

새로운 계약을 진행할 때마다

유용하게 사용 가능합니다.

 

저는 환산보증금, 임대료 인상률 계산에

1년 내 인상 방지 차원

후 계약 시작일과 전 계약 시작일을 입력해서

계약 유지일수까지 표시되게끔하여 사용하고 있습니다.

 

 

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임대료 인상률 계산 방법 요약

 

임대료 인상률 (%) =

[{후 임대 보증금+(후 월임대료×12)÷(후 기준금리+3.5)}

- {전 임대 보증금+(전 월임대료×12)÷(후 기준금리+3.5)}]

÷ {전 임대 보증금+(전 월임대료×12)÷(후 기준금리+3.5)}

× 100

 

임대료인상률은

후 계약일 기준 기준 금리를 적용하며,

월차임전환율 또한

후 계약일이

2016.11.30 이후인 경우 기준금리+3.5

2016.11.30 이전인 경우 기준금리+3.5 대신 기준금리×4 로 계산