주택임대수입 종합소득세 신고 - 과세기간 중 주택 수 또는 등록임대주택 요건 변경 시

5월은 종합소득세를 신고하는 달입니다.

 

저는 사업장현황신고 또는 종합소득세 신고하라는 안내문은 많이 받아봤지만

세액이 확정된 종소세 확정 신고 및 납부계산서는 처음 받아봐서 매우 놀랐습니다.

 

보유 주택이 2주택이고, 주택임대사업소득이 있어 과세 금액이 발생했으니 세금 납부 필요하다는 내용인데요,

작년까지는 종합소득세를 납부할 일이 없었는데,

2020년 법 개정에 따라 주택임대사업자가 자동 말소되었기 때문에

필요 경비와 공제 금액이 줄어 세금을 내야하나보다 싶었습니다.

 

그런데 조금 더 알아보니 저의 경우

사업자현황 신고 시 입력했던 수입 금액이 수정 필요했고,

수정하니 과세 표준 금액이 0원으로 변경되었습니다.

 

저와 같은 경우를 검색해도 찾기가 어려웠기 때문에 알게 된 내용 공유하니

비슷한 상황인 분들께 도움이 되었으면 합니다.

 

저는 올해 2월 사업장현황신고를 했고,

2020년 법 개정에 따라 일부 기간만 등록임대주택 요건을 충족하는 경우이며,

2020년 보유 주택 수 2개이지만 기간 중 주택 수가 변경되었습니다.

 

아래는 특히 주택 임대 소득 유형에 해당하며 종소세 납부계산서를 처음 받아보신 분들께서 참고하시면 좋을 내용입니다.

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1) 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부 계산서 내용은 본인의 신고 내역을 바탕으로 함

 

주택임대사업자의 경우 사업장 현황 신고 시 작성한 수입금액에 따라 과세 표준이 결정되기 때문에

본인의 신고 내역에 잘못된 부분이 있는 지 확인 필요합니다.

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2) 과세 기간 중 등록임대주택 요건 충족 시 필요 경비와 공제 금액 수정 필요

신고서 상 필요경비와 공제금액은 미등록임대주택 기준이므로

등록 임대주택 보유자 또는 일부 기간 임대주택 요건 충족 시

필요 경비와 공제 금액 수정 필요합니다.

 

소득 금액(과세 표준) = 총 수입 금액 - 필요 경비 - 공제금액

* 필요 경비 : 등록 임대 주택) 총 수입금액의 60%, 미등록 임대 주택) 총 수입금액의 50%

* 공제 금액 : 등록 임대 주택) 400만원, 미등록 임대 주택) 200만원

* 등록 임대 주택 요건 : 세무서와 지자체에 모두 등록, 임대료의 증가율 5% 이하

 

민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 폐지되는 유형은 임대 의무 기간이 종료되면 자동으로 말소되며,

법 시행일(2020.8.18)에 이미 임대의무기간이 경과한 경우에는 법 시행일에 자동으로 말소됩니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법 개정 시행일이 2020년 8월이기 때문에

폐지 유형에 해당하여 기간 만료로 자동 말소된 경우

2020년 과세 기간 중 일부 기간은 등록 임대주택 요건을 충족할 수도 있습니다.

(ex. 등록 임대주택 1월~8월, 미등록 임대주택 9월~12월)

 

본인의 경우 3)에서 총 수입 금액이 변경되어 과세 표준이 없어졌기 때문에 더 자세히 알아보지 않았는데,

자동 말소에 해당한다면 일부 기간이라도 등록 임대 주택 요건을 충족하는지와 안분 계산 방법을 문의해보길 추천합니다.

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3) 종합소득세 총 수입금액은 과세 기간의 수입금액 (비과세 기간 중 수입금액은 제외 필요)

 

과세 대상은 주택 수에 따라 결정되므로 (아래 표 참고)

주택 수 변경에 따라 과세 대상이었다가 비과세 대상이 되는 경우(또는 반대)가 될 수 있습니다.

 

과세 기간에 얻은 수입에 대해서만 수입 금액에 포함하면 되는데,

예를 들어 주택 매수 또는 매도에 따라 2020년에 1주택에서 2주택 혹은 2주택에서 1주택으로 주택 수가 변경되었고 월세 수입이 있었다면

2주택을 보유하고 있었던 기간의 수입금액만 과세 대상입니다.

 

국세청 국세 신고 안내 - 과세대상 및 비과세, 과세미달 (nts.go.kr)

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참고) 종합소득세 챗봇에 문의하기

국세청 홈택스 - 신고/납부 - 세금신고 - 종합소득세 - 종합소득세 챗봇

 

종합소득세 신고 시 보유 주택 수 변화에 따라 어떻게 과세되는 지가 가장 궁금한 부분이었는데,

검색해서 찾기 쉽지 않았던 내용을

종합소득세 신고 화면에 있는 챗봇에서 찾을 수 있었습니다.

126으로 전화 문의도 가능하지만 전화 연결이 쉽지 않으니

궁금한 내용이 있다면 티봇에서 먼저 찾아보기를 추천합니다.

 

Q. 일시적 2주택 소유한 경우에도 월세에 대해 과세하는지

A. 과세 기간 중에 일시적으로 주택을 2개 소유하는 자의 2주택 소유 기간에 해당하는 주택 임대 소득은 과세됩니다.

 

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4) 신고서 내용 수정 방법

 

메뉴 : 홈택스 로그인 - 신고/납부 - 세금 신고 - 종합소득세 - 분리과세 소득자 신고서 - 신고서 작성 및 제출

 

신고서 내용을 수정할 경우 신고서 작성 및 제출 화면에서

총 수입금액, 필요경비, 공제금액 등의 내용을 직접 수정/입력하여 제출하면 됩니다.

 

방법 : 2. 분리과세 소득 결정세액 계산 - 체크박스 선택 - 선택내용 수정 선택 - (15)총수입금액, (16)필요경비, (17)공제금액 직접 입력 - 등록하기 

 

종소세 신고서 제출 후 신고서 제출목록을 조회하면 아래와 같이 지방소득세 신고 이동 버튼이 있습니다.

종합소득세 신고서 제출 시 해당 내용을 자동으로 불러오게 되어있으니

지방소득세 신고까지 한 번에 처리하시기 바랍니다.

 

 

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본인의 경우 종합소득세 총수입금액 수정이 필요한 상황은 맞는 것 같은데,

담당자 확인 없이 수정하여 제출해도 되는 것인지 궁금해서 

국세청 126에 전화 문의해봤습니다.

 

납부할 세액이 결정된 종소세 납부 계산서를 받았습니다.

2020년 주택 매수로 보유 주택 수 변경이 발생하였는데, 사업장 현황 신고 시 2020년 전체의 수입을 모두 입력하였기 때문에 수입 금액 수정 필요합니다. 

세무서 담당자에 별도 문의 없이 홈택스에서 수정해도 되는 건가요?

문의하였고,

본인의 경우 과세 기간의 수입금액만 작성해야하는 것이 맞기 때문에

홈택스 신고에서 내용 수정하여 신고하면 되며,

신고하고 나면 담당자가 별도로 전화 연락할테니 그 때 관련 내용 소명하면 될 것

이라고 답변 받았습니다.

 

종합소득세 수입 금액 수정하여 신고 및 지방소득세 신고까지 완료하였으며,

전화 연락 또는 소명 요청이 오면 처리하려고 하는데,

담당자 연락 받아 추가로 공유하면 좋을 내용이 생길 경우

별도 공유하겠습니다.