주택임대사업자 기간 만료 자동 말소 방법 정리

최근 몇 년 사이 주택임대사업자 관련 법 개정이 여러 차례 진행되다보니 케이스가 다양해져서 머리가 아프신 분들이 많으실겁니다. 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 폐지되는 유형에 해당하여 임대 의무 기간 종료로 자동 말소된 케이스에 대해 정리했습니다. 주택임대사업자 기간 만료 자동 말소 시 지자체(렌트홈)과 세무서(홈택스)에서 각각 말소 여부 확인 또는 말소 처리하는 방법입니다.

 

 

목차

1. 주택임대사업자 등록과 말소

2. 지자체 (렌트홈)

3. 세무서 (홈택스)

 

1. 주택임대사업자 등록과 말소

주택임대사업자 등록으로 각종 세제 혜택을 받기 위해서는 지자체와 세무서 두 곳에 모두 등록해야합니다. 따라서 말소도 두 군데에서 각각 처리 필요합니다.

 

민간임대주택법 개정에 따라 '자동 말소'되는 것은 지자체 등록 주택임대사업자입니다. 렌트홈에서 현황을 확인할 수 있습니다.

 

국세청 홈택스에서 확인할 수 있는 것은 세무서 등록 여부입니다.

 

 

2. 지자체 렌트홈

지자체 등록 주임사 자동 말소 확인하는 방법

민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 폐지되는 유형에 속하는 경우, 자동 말소되었는지 확인하는 방법입니다.

• 렌트홈 www.renthome.go.kr 접속
• 회원 로그인 - 마이페이지 - 나의 등록 현황 - 주민등록번호 입력 후 검색
• 임대사업자 등록 현황에 임대 물건지가 뜨면 말소 전, 없으면 말소 완료

 

 위 방법은 임대사업자 말소 여부 확인 방법에 대해 렌트홈에 전화 문의하여 받은 답변입니다. 아래 캡쳐 화면과 같이 임대사업자 등록 현황에 내용이 뜨면 아직 말소되지 않은 상태로 추가 확인 필요합니다.

 

 주임사 말소 시 아래와 같이 임대사업자 등록 현황에 내용 조회가 되지 않습니다.

 

지자체 등록 주택임대사업자 말소하는 방법

의무 기간 만료로 자동 말소되는 case에 대해서는 지자체에서 말소 처리 진행 중이기 때문에 위와 같이 임대사업자 등록 현황이 남아있다면 아래 2가지로 나눌 수 있습니다.

• 지자체에서 아직 처리를 하지 않은 경우 → 거주지 지자체에 문의
• 지자체에서 처리를 완료했는데 시스템에만 반영이 안된 경우 → 시스템에 문의

 

지자체나 시스템에 문의하지 않고 렌트홈에서 임대사업자 등록 말소 신고를 할 수도 있습니다. 하지만 기간 만료에 따른 자동 말소의 경우 지자체에 전화 문의하기를 추천합니다. 이미 지자체에서 처리 중인 내용을 중복해서 민원 요청하는 경우 시스템이 꼬일 수 있다고 합니다.

 

참고로 6개월 전 지자체(거주지 구청)에 의무 임대 기간이 지나면 말소 신청 없이 자동으로 말소되는 것이 맞는 지 문의했습니다. 저의 경우 기간 만료로 자동 말소 처리되는 것이 맞으며, 구청에서 아직 처리를 안한 상태로 처리 하겠다는 답변을 받았습니다. 그리고 오늘 물건지 정리를 위해 다시 확인해보니 아직도 처리가 안되어있어 다시 지자체에 문의하니 아직 지자체에서 처리하지 않은 상태로 바로 처리해주겠다는 답변을 받았고, 몇 분 후 등록 현황이 삭제 되었습니다.

 

 

 

3. 세무서 또는 국세청 홈택스

지자체(렌트홈) 등록 주택임대사업자는 자동 말소되지만 세무서(국세청) 등록 (부가가치세 면세) 임대사업자는 자동 말소되지 않습니다. 

 

세무서 등록 사업자는 세무서에 직접 방문하거나 국세청 홈택스 홈페이지에서 '폐업 신고'하면 됩니다.

 

국세청 홈택스 폐업하는 방법

• 국세청홈택스 - 신청/제출 - 신청업무 - 휴폐업신고

 

• 기본 인적 사항 입력 - 사업자등록번호 선택 및 인적 사항 입력
• 신청 내용 - 폐업신고서 선택, 폐업일자 선택, 폐업 사유 - 기타(폐업) 선택

•  폐업신고일 주의할 점

폐업일자는 접수일 기준 3개월 이전부터 접수일 기준 5일 이후까지만 가능하며, 이 범위를 벗어나는 폐업 신고는 관할세무서 방문 필요

 

세무서 사업자 등록 폐업 신고 해야할까?

임대하지 않는 기간이 길어지면 휴업 신고를, 해당 주택을 매도하는 등 더이상 임대하지 않게 되는 경우 폐업 신고를 하라는 글이 많습니다. 설명을 봐도 헷갈리는 부분이 있어 반대로 등록을 왜 했는지 다시 알아봤습니다.

 

세무서 등록 임대사업자는 소득세법에 따라 주택 임대 수익이 있는 경우 의무적으로 등록 필요하며, 월세 수입이 있는 2주택 이상 소유자 또는 보증금 합계 3억원 초과 3주택 소유자가 대상입니다.

 

지자체 등록 임대사업자는 의무적으로 등록할 필요는 없으나 민간임대주택법에 따라 여러 가지 세제 혜택을 받을 수 있으며, 반대로 지켜야 할 의무 사항이 있으므로 (임대 의무 기간, 임대료 상승 제한) 등록 여부를 개인이 선택 필요합니다.

 

간단히 말해 세무서 등록은 일정 이상 임대 소득이 있다면 의무 등록, 지자체 등록은 세제 혜택을 받기 위해 필요 시 등록하게 됩니다.

 

법 개정에 따라 지자체 등록 주택임대사업자가 자동 말소된 이후라도 계속해서 해당 주택을 임대 중이거나 임대할 계획이라면 세무서(국세청) 사업자 등록은 유지해야하고, 임대를 할 수 없다면 해당 사업자는 휴업 또는 폐업 절차를 거쳐야 합니다.

 

 

추가로 이미 세무서에 주택 임대사업자로 등록한 상태에서 임대 주택을 일부 매도하는 등의 사유로 과세 대상에서 제외되는 경우 반드시 폐업 또는 휴업을 해야하는 것인지, 아니면 사업자를 유지해도 상관 없는 지 궁금했습니다.

 

2주택을 보유 중이었다가 1주택이 될 수도 있고, 월세 수입이 없다가 생길 수도 있는 것인데 그 때마다 사업자를 폐업했다가 등록했다가 반복해야하는 건지, 아니면 사업자는 유지해도 상관 없는 것인지 궁금해서 국세청 및 지자체에 문의해봤습니다.

 

결론은 2개 이상 주택 임대 → 1개 주택 임대 중인 경우 과세 대상은 아니지만 1개 주택 '임대' 중이므로 원칙 상 임대사업자는 유지하는 것이 맞다는 답변을 받았습니다. 

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