전월세전환율 하향하면 월세에서 전세 전환 시 보증금 급증 괜찮을까?

 

 

전월세 전환율을

한국은행기준금리 + 3.5 % (현재 기준금리 0.5%이므로 4%)

에서

한국은행기준금리 + 2% 

로 낮추겠다는 정부의 발표가 있었습니다.

 

요지는

현재 전세로 살고 있는 임차인(세입자) 입장에서

임대인(집 주인)이 갑자기 월세로 전환하는 것을 

막기 위한 것인데요,

임대차3법 입법 예고 등에 따라

최근 전세를 월세로 전환하려는 움직임이 강하기 때문에

이를 방지하기 위한 추가 대책이고,

확실히 월세 수익이 줄어들면

전세에서 월세로 전환하는 일이 적어지겠죠.

 

그런데 반대로

전월세 전환율이 낮아지면

월세에서 전세로 전환하는 경우

어떻게 되는 것일까요?

 

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아래는 등록 민간 임대주택을 관리하는 렌트홈 홈페이지에서 안내하는

임대료 인상률과 환산보증금 기준입니다.

임대사업자의 경우 5% 이상 임대료를 인상할 수 없게 되어있죠.

 

아래 식의 4.0% 가 월차임 전환 시 산정률, 즉 전월세 전환율이므로

앞으로 2.5%로 바뀔 것이다

라고 보시면 됩니다.

 

 

 

식을 정리하면,

환산보증금= 임대보증금 + (월임대료 × 12) ÷ 월차임 전환 시 제한 산정률

이고, 

전세를 월세로, 월세를 전세로 전환하는 각 경우에 맞춰 정리하면

(월차임 전환 시 제한 산정률=전월세전환율)

 

전세 → 월세 전환 시,

월세=(전세보증금-월세보증금) ×(전월세전환율÷12)

 

월세 → 전세 전환 시

전세보증금=(월세 ×12)÷전월세전환율+월세 보증금

 

입니다.

참고로 위 식은 말 그대로 이항을 해서 정리만 했을 뿐

전세를 월세로, 혹은 월세를 전세로 전환 시

다른 식이나 변수를 넣은 것이 아닙니다.

 

현재 월 임대료가 없는 전세인 경우

전월세전환율이 줄어들면 월세 전환 시 받을 수 있는 월세가 줄어드는 것이 맞습니다.

하지만 반대로 

월세를 전세로 전환하면, 현재보다 전세 보증금이 늘어난다는 뜻이기도 해요. 

 

 

예를 들어 보겠습니다.

 

전세 2억 5000만원 → 보증금 1000만원 월세 전환 시

 

 

보증금 2억5천의 전세를

보증금 1000만원 월세로 전환하면

월임대료는 

전월세전환율 4%(현재) 기준 80만원인데,

전월세전환율이 2.5%가 되면 50만원으로

37.5%나 줄어들게 됩니다.

월세 수익이 확실히 감소하겠네요.

 

 

보증금 1000만원 월세 80만원 → 전세 전환 시

 

 

하지만 반대로

보증금 1000만원, 월세 80만원을 전세로 전환하면

전세 보증금은

전월세전환율 4%(현재) 기준 2억 4100만원에서

전월세전환율 2.5%가 되면 3억 9400만원으로

63.5%나 증가하게 됩니다.

 

물론 증가율은 전환 전 월임대료에 따라 달라지며 

보증금 비율이 적고 월임대료 비율이 높을 수록

환산보증금액은 올라갑니다.

 

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아래와 같이

주택임대차보호법과

주택임대차보호법 시행령에서는

보증금을 월단위 차임 전환 시 산정률을

현재 한국은행 기준 금리 + 연 3.5% 라고 하고 있는데요,

시행령의 연 3.5퍼센트 기준을 2퍼센트로 줄이겠다
는 것이 앞으로의 계획입니다.

 

 

주택임대차보호법

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.  <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

 

주택임대차보호법 시행령

제9조(월차임 전환 시 산정률) 

① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다.  <개정 2016. 11. 29.>

[전문개정 2013. 12. 30.]

[제2조의2에서 이동, 종전 제9조는 제16조로 이동  <2013. 12. 30.>]

 

 

시행령만 바꾸면 되기 때문에

입법하는 경우보다 훨씬 빠르게 적용할 수 있을 것이라고 하는데요,

다만 월세에서 전세로 전환하는 경우에 대한 대비책이 필요한 것은 아닌지 의문입니다.

 

물론 내용에서 '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우' 라고 한정하고 있기 때문에

전세에서 월세로 전환 시에만 해당하는 내용이지,

월세에서 전세로 전환 시에는 해당하지 않는 것 아니냐

는 반문이 있을 지 모르겠으나

현재 기준 전세에서 월세 전환이든, 월세에서 전세 전환이든

앞서 언급한 방법으로 환산보증금과 임대료 인상율을 구하고 있기 때문에

다른 조항이 추가로 생기지 않는 한 달라지지 않을 것 같습니다.

 

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임대차 3법 시행이 예고되면서

지인 중 집 주인의 요청으로 이사를 하는 경우도 보았는데,

전월세전환율 변경에 따라서

변경 전 급하게 월세로 전환하는 일이 생기지는 않을 지 우려됩니다.

현재 월세인 경우

전월세전환율 감소 시행 후 전세로 전환 시

임대료가 엄청나게 오를 수 있는 것으로 보이는데,

월세에서 전세 전환에 관한 추가 대책이 필요한 것은 아닐까요?